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“但凡杀不死你的，终将成就你！”这句话对浴火重生的贝壳来说，再适合不过。

5月31日，贝壳发布2022年第一季度财务业绩，这也是贝壳回归港股市场以来的首份季报。

财报发布当天，贝壳宣布拟建立股份回购计划，将在12个月内回购最多10亿美元的ADS（美国存托凭证）。中信证券点评认为，这不仅说明公司股价处于绝对低估状况，公司账面大量货币资金的最好投向就是回购，也恰好匹配房地产周期的复苏，即GTV、营收、公司盈利能力的恢复。

数据显示，贝壳一季度成交额(GTV)为5860亿元，同比下降45.2%；营业收入为125亿元，同比下降39.4%，与贝壳业绩指引上限持平，超过了市场的一致性预期；经调整后净利润为2800万元。

市场下行，业绩仍不算好看。但从细节分析，贝壳一体（房产经纪事业群）和两翼（整装大家居事业群与惠居事业群）战略的开局，让新业务发力点日渐清晰，也成为贝壳未来的最大亮点。

启动“重生计划”

一年前，创始人左晖离世，贝壳曾一度被认为“失去了灵魂人物”，随后经历了股价动荡、浑水做空、中概股“逼退”等一系列波折。

重重危机之下，贝壳展开了自救攻势。5月11日，贝壳成功通过介绍方式在香港交易所完成双重主要上市，正式开始挂牌交易。截至当日收盘，公司股价报30.75港元/股，涨幅为2.5%。

贝壳回港，让迷雾中的贝壳寻找到久违的确定性，对重拾市场信心起到关键作用。

5月20日，贝壳联合创始人、董事长兼CEO Stanley Peng（彭永东）发文纪念左晖，总结称“贝壳经历了2018年的焦虑、2019年的期待、2020年的高光与2021年的艰难，如果提前给贝壳的2022年一个关键词的话，那会是‘重生’。”

贝壳启动“重生计划”，一体两翼是主线。彭永东指出：“2022年第一季度，贝壳面临的挑战主要来自短期各方面的不确定性。随着市场逐步触底恢复，‘一体’房产交易业务将进一步聚焦切实为消费者和服务者解决问题，关注效益的提升。‘两翼’家装家居和租赁业务要稳扎稳打‘生根’，尤其是在完成圣都家装的交易之后，融合和快速发展成为全年主题。”

贝壳执行董事、首席财务官徐涛表示：“一季度交易量处于相对低位，贝壳适时地进行了一系列管理动作优化，使我们更好地在后续市场恢复中把握机会。我们同时投入更多精力助力长期能力的培养和建设。展望未来，我们对‘一体两翼’战略充满信心。我们将努力抵御短期波动，更为重要的是，我们将在‘美好居住’这一蓬勃发展的领域持续探索，推动对行业的产业升级，为行业和客户创造不可取代的价值。”

鸡蛋从外打破是食物，从内打破是生命。而贝壳显然，正经历着一场由内而外的决定性战役。

“一体”防御战

从贝壳的做法来看，贝壳将核心聚焦到三个层面：经纪人人效提升，让其服务更专业、留存更久；消费者体验提升，使其交易更安心、风险有兜底；对客户理解更深，助力开发商产品力更强、回款更快。此外，贝壳通过精兵简政、降低非必要投入，提升效率和效益。

“效益优先”，即贝壳通过精细化、网格化管理，更好实现合作等关键指标的运营，提升作业效率；围绕着房源、客源、带看的关键节点，持续提升二手交易能力。贝壳的科技优势在疫情期间也得到了进一步的发挥。3月中上海因疫情封城后，贝壳VR周度商机量环比提升70%，VR带看量环比提升160%。一季度贝壳APP+小程序的总MAU约3,970万，环比提升6%。

根据贝壳研究院数据，第一季度全国二手市场GTV同比下降52%。同期，贝壳存量房交易GTV为3,741亿元，同比下降45%，二手房交易GTV同比下降46%，略好于市场水平。

根据国家统计局数据，一季度全国新建住宅销售GTV同比下降26%，是1999年以来第二大单季度跌幅；同时一季度克而瑞百强房企销售额同比下降47.6%。贝壳新房一季度完成1,927亿元GTV，同比下降44%。在新房交易服务方面，贝壳平衡规模增长和风险管理：短期降低高风险项目合作、增加快佣类业务收入，加大与国有房企、优质开发商的总对总合作，同时拓展服务和产品，切实赋能开发商提升客研、产品研判能力和销售效率。

一系列举措落地，为贝壳提升了对抗周期风险的能力，降低了优质人店产能流失的速度。一季度末贝壳连接门店数超过45,700家，环比下降10%；活跃门店数接近43,000家，环比下降5%；连接经纪人数超42.7万人，活跃经纪人超38.1万人，环比均下降6%。

随着房地产市场进入存量时代，传统的房屋交易市场面临增长乏力的劣势。面对新形势，贝壳的整体打法也有了调整，主张用一赛道导流，向“一站式整装家居解决方案”展开了攻势。

“两翼”家装破局

今年4月底，贝壳全面完成对圣都家装的收购。收购圣都时，彭永东在年报业绩会上称：“贝壳家装业务已经实现了从0到1，圣都将让贝壳家装业务更快实现从1到100的规模化复制。”

从圣都和贝壳的协同效应来看，贝壳在导流、供应链能力、交付能力、运管能力提升上已经有了明显的体现。

根据中装协数据，一季度家装行业总产值同比下降25%-30%，而假设圣都业务并表的情况下，贝壳第一季度家装家居业务收入将同比增长54%，达到8.6亿元。合同额同比增长63%，季度签约单数近6500单，同比增长超50%，单均价同比增长8%。

数据显示，一季度，贝壳一赛道（房产经纪业务二手房与新房交易业务）转介绍客户贡献了约23%的合同额。一赛道对家装的导流几乎全部为增量收入，其中上海和北京的导流合同额占比分别达到了77%和75%。与此同时，家装一季度重点城市拓城，其中上海、武汉、成都、北京四个重点城市合同额同比增长分别实现约550%、290%、100%、130%。

据中信研报，贝壳新业务探索成效初显，选择一体化布局整装家居，圣都足以提供必要的整装及供应链经验，而不是凭借流量开展局装或销售单品。因此贝壳第二成长曲线打造虽然前期投入大，短期获利少，却有可能自2022年起收入高速增长。

而家装家居业务的快速发展，也强化了尚处于寒冬的房产经纪人信心。根据贝壳研究院联合空白研究院最新发布的2022年首份《经纪人信心指数报告》显示，“战略性新业务市场前景”对贝壳的房产经纪人职业信心起到显著提振，会主动向客户推荐新家装业务的经纪人占受访人群的72.7%。

事实上，贝壳在家装领域早有布局，于去年4月推出了被窝家装。作为贝壳发展该行业垂直能力的一部分，其于2021年推出了自有的Home SaaS家装家居系统，在家装流程的关键环节中实现全面模块化、标准化和数字化。据季报披露，贝壳家装品牌“被窝”交付工期已经达到行业领先，第一季度达到仅98天水平。

另一翼的贝壳租房业务，分散式租赁管理“省心租”业务实现了从0到1的突破，一季度收房超过5000套，截至3月末在管房源接近17,000套，较21年末增加37%，进入城市数量从去年末3城增加至8城。

“下半年，我们希望省心租在管房源可以突破5万套。我们相信省心租的模式，可以将市场上分散的租赁房源转化为有品质、可信赖的专业机构运营的长租房源。”彭永东指出。

此外，集中式公寓方面，贝壳通过首个“轻”托管运营服务参与的青年公寓项目（贝壳新青年公寓）在上海徐汇区落地，总体量达到2978套，月租金最低至2700元，目前出租率已经达到98%。

总体而言，贝壳从传统一赛道跨界向二赛道导流，从交易到服务，家装、租赁也正在相互交融，并大有逐步加速起跑的趋势，呈现出贝壳模式的新变化。可以预见的是，在这条雪道上，贝壳或许还将不断适应市场变化，寻找更多的模式机会，为行业带来更多启示。